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Para planejar o nosso futuro, precisamos entender o nosso presente e para isso devemos conhecer o nosso passado utilizando-o como alicerce para um plano sustentável com o mínimo de risco possível.

Sempre que pensamos em seguro para algum bem, relacionamos automaticamente que estaremos amparados caso qualquer coisa aconteça com ele, porém, caso o contratado errado, o seguro pode nós dar uma baita dor de cabeça.

Pensando nisso o Café com Síndico em parceria com a CSalles Corretora de Seguros preparamos uma série de matérias informativas para que você esteja protegido contra a desinformação!

Durante a primeira revolução industrial, este sistema habitacional foi introduzido como padrão ideal de moradia para os operários, difundindo-se mais tarde da Europa para os Estados Unidos e em meados do século XX, este sistema tomou proporções mundiais.

No Brasil a chegada do condomínio deu-se no pós-primeira guerra paralelo ao processo de industrialização e destinados às corporações, no início do século foi construído os edifícios “À Noite”, (1927) no Rio de Janeiro, o edifício "Martinelli" (1929) em São Paulo, e o edifício Sant’Anna em Campinas-SP (1929), refletindo a modernidade destas cidades.

Com as mudanças socioeconômicas, o impulsionamento da engenharia civil e da tecnologia fez com que a busca de desenvolvimento arquitetônico aumentasse, e o interesse da sociedade em busca de moradias em condomínios, que vai desde a questão de segurança, qualidade de vida, custos e etc, pois encontramos apartamentos desde o mais popular ao mais luxuoso e esta crescente busca tem se aprimorado impactando na diversidade de perfil de moradores de condomínios.

Não podemos deixar de falar também do surgimento das Associações, em 1970 surgiu o Alphaville em São Paulo, com estrutura de condomínio horizontal sendo na verdade, um dos primeiros loteamentos fechados implantados na região metropolitana da cidade. Dando início as Associações.

Encontramos assim dois modelos de personalidade jurídica, o Edifício Edilício e as Associações. Os condomínios estão ligados à ideia de domínio que tem grande importância no entendimento da propriedade privada, gerando assim a necessidade de normatização deste sistema, onde é estabelecida a Lei nº 4.591/1964 que dispõe sobre o condomínio edilício.

O CAPÍTULO IV desta lei, dispõe DO SEGURO, DO INCÊNDIO, DA DEMOLIÇÃO E DA RECONSTRUÇÃO OBRIGATÓRIA

No artigo 13º fala da obrigatoriedade da aquisição do seguro sob pena de multa (1/12 do imposto predial)

No artigo 14º Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembleia especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda do terreno.

Porquê diz a lei sobre a decisão de reconstrução ou venda do terreno em caso de sinistro?

Na apuração do valor em risco não é computado o valor do terreno, fundação e nem o valor de localização, apenas a reconstrução. Neste caso cabe observar os seguintes itens: construção é diferente de reconstrução, há procedimentos diferentes em ambos os casos, na contratação de um seguro, cada seguradora tem um produto diferente, para reconstrução temos que computar verba para demolição ou implosão e desentulho e em algumas seguradoras esta verba deve ser contratada junto com a básica e em outras estes itens são encontrados como cobertura assessoria, no cálculo do metro quadrado construído tem que se computar além do CUB (Custo Unitário Básico da Construção Civil) encontrado no site do SINDUSCON (Sindicatos da Indústria da Construção Civil) atualizado mensalmente e por região, há também o BDI, (Benefícios e Despesas Indiretas), sem esquecer-se do índice de ajuste monetário, visto que o valor em risco apurado é o da data do sinistro e não do contrato, temos também o custos de contenção de segurança entre outras questões que envolvem o preparo e reconstrução do patrimônio, entre outros índices que compõe o orçamento da reconstrução ou seja este item deve-se ter um cuidado extremamente detalhista, para isso é necessário que o corretor seja especialista em seguro condominial e que o sindico tenha conhecimento real dos riscos , questão está muitas vezes negligenciada e deixada na responsabilidade de terceiros o qual não responde juridicamente e isto pela falta de conhecimento do peso legal que recai sobre o mesmo.

É importante ressaltar aqui a questão de como contratar o valor da cobertura básica, incêndio.  A apuração do valor em risco é de extrema importância, visto que a seguradora vai pagar até o valor contratado, se este valor estiver abaixo do valor real de reconstrução a verba a ser paga não será suficiente e é o sindico quem responderá pela defasagem da verba com o seu próprio patrimônio.

Quanto as coberturas assessorias como danos elétricos, vendaval, alagamento, etc... há a necessidade de uma avaliação geográfica, deve-se ter o conhecimento do histórico de sinistralidade, entre outras questões para se fazer um estudo da passividade de sinistralidade

A avaliação e análise de risco deve-se fazer em todas as renovações, porque há ajustes de taxas no valor da reconstrução, alteração do risco ou da geografia onde o risco se encontra.

Uma apólice deve ser gerenciada durante toda a sua vigência. Falaremos mais sobre isso em nosso próximo artigo.

Texto por Salete Salles – CEO da CSalles Corretora de Seguros.

 21/01/2023