| 5 Minutos
As assembleias condominiais desempenham um papel fundamental na manutenção da harmonia e coordenação entre a administração do condomínio e os condôminos. Sua obrigatoriedade está estipulada nos artigos 1.350 e 1.355 do Código Civil, que exigem a realização de assembleias gerais anuais, além de outras, conforme necessário.
Essas reuniões devem seguir os requisitos legais, isso livra o síndico de responsabilidades civis e garante honestidade e legalidade nas decisões tomadas e na destinação do dinheiro do condomínio.
Esses encontros são oportunidades para prestar contas, permitir que os moradores expressem suas necessidades e participem ativamente das decisões do condomínio. Através de votações, eles podem influenciar questões que afetam seu cotidiano.
Portanto, é claro que as assembleias condominiais são muito importantes e devem ser organizadas com cuidado. Por isso, muitas pessoas ainda têm dúvidas sobre como proceder nesse contexto.
Este guia visa esclarecer dúvidas comuns, apresentando o assunto em tópicos para facilitar o acesso às informações relevantes. Vamos começar?
Existem diferentes tipos de assembleia de condomínio
A Lei 10.406/2002 estabelece dois tipos de assembleias de condomínios:
A Assembleia Geral Ordinária (AGO) serve para tratar sobre: aprovação da previsão orçamentária, cotas condominiais, prestação e aprovação das contas, eleição de síndico e alterações no regimento interno. A frequência da AGO é determinada pela Convenção do Condomínio, geralmente é anual.
A Assembleia Geral Extraordinária (AGE) é convocada para resolver questões eventuais, como aprovação de obras e decisões que não podem esperar pela próxima reunião. No entanto, realizar AGE ao longo do ano, também fortalece a confiança e a governança entre o Corpo Diretivo e os moradores.
Quem tem autoridade para convocar uma assembleia de condomínios?
Conforme estabelecido na Lei 10.406/2002, é o síndico que tem a função de convocar assembleias condominiais. Ele emite um edital com a data, horário, local da reunião e os assuntos a serem discutidos, garantindo a presença dos condôminos.
No entanto, a lei também permite que 1/4 dos condôminos convoquem AGEs. Isso evita comportamentos abusivos por parte do síndico e permite a discussão rápida de assuntos urgentes.
Aliás, sabia que o subsíndico pode convocar assembleias em circunstâncias específicas? Sim, ele pode fazer isso na ausência do síndico, em casos de renúncia ou falecimento do síndico, por exemplo. Mas, é sempre importante olhar o que diz a Convenção, ela pode determinar situações diferentes para a autoridade do subsíndico em convocar assembleias. Para ter legalidade na convocação, é necessário seguir a Convenção.
Qual é o quórum mínimo e quem pode votar para que as decisões em assembleia sejam válidas?
Para a validade legal das decisões tomadas em uma assembleia de condomínio, é necessário alcançar um quórum, que é o número mínimo de votos válidos.
Para saber qual o quórum do seu condomínio, consulte a Convenção. O número varia conforme a situação, mas, geralmente é considerado o seguinte:
Maioria dos participantes (50% + 1) para: aprovação das contas, de obras, eleição ou reeleição do síndico e alteração de normas do regimento.
Quórum Qualificado (dois terços dos condôminos) para: alterar a Convenção, aprovação de obras não essenciais.
Apenas os condôminos das unidades adimplentes têm direito a voto nas decisões do condomínio. Portanto, o voto de moradores não proprietários, inadimplentes e inquilinos não é considerado no quórum necessário para aprovação das decisões.
O condômino proprietário pode ceder seu direito de voto a outra pessoa através de uma procuração específica para a votação na assembleia. O procurado deve ter sua presença registrada na lista de presença.
É permitido gravar a assembleia?
Em geral, é permitido gravar a assembleia condominial, mas é importante verificar as leis atuais e as regras do condomínio.
Se não houver regras contrárias na convenção, atualmente a lei permite a gravação, considerando o caráter público da assembleia. Algumas convenções já autorizam a gravação de assembleias eletrônicas, porém a gravação deve ser informada aos condôminos e registrada em ata.
A vantagem de gravar assembleias é que o material pode servir de prova válida, caso haja questionamentos jurídicos. Também ajuda a manter a transparência, inibindo comportamentos inadequados e evitando omissões.
No entanto, é preciso cuidado com a divulgação, pois as leis de direito à imagem podem ser infringidas. Se precisar divulgar por alguma razão, consulte a assessoria jurídica do condomínio.
Elaboração da Ata da Assembleia Condominial
A elaboração da ata da assembleia é crucial para documentar legalmente todas as decisões e informações importantes. Ela precisa incluir elementos como data, horário, local, lista de presença, pauta, debates e resumos das decisões tomadas.
A ata também deve abranger a abertura da assembleia, o presidente e secretário da mesa, a confirmação do quórum mínimo, se a assembleia começou em primeira ou segunda chamada e uma síntese do que foi decidido com os resultados da votação e abstenção. Além disso, a ata registra os condôminos que saíram durante a reunião.
Normalmente, a ata é divulgada em até oito dias, mas a convenção pode definir outro prazo. Vale lembrar que a aprovação da ata não necessita da concordância do síndico.
É o secretário da mesa que redige a ata. É comum um representante da administradora ou advogado do condomínio ser escolhido para essa tarefa. Não é obrigatório o registro e cartório, mas pode ser uma boa opção para evitar contestações à validação do documento.
É possível impugnar uma assembleia
Impugnar uma assembleia condominial, ou contestar sua validade, precisa de ações com base legais, especialmente quando ocorrem irregularidades graves. Pode haver razões para impugnação se a ata estiver errada ou incompleta. Também se algo foi decidido sem a apresentação de todos os detalhes ou sem quórum mínimo válido. Entretanto, é preciso respaldar o pedido de impugnação com provas.
Para impugnar uma assembleia, é preciso entrar com um processo judicial, buscando que o juiz declare a reunião inválida, por isso é tão importante a apresentação de evidências. O pedido precisa ser feito dentro do prazo de até dois anos após a assembleia, conforme o artigo 179 do Código Civil.
Antes de ir à justiça, é bom tentar resolver com o síndico, mostrando as provas. Se não funcionar, pode-se convocar outra assembleia seguindo as regras. Se o síndico não cooperar, uma nova reunião pode ser marcada com 1/4 dos condôminos. Se a conversa e a nova assembleia não surtirem efeito, daí o condômino pode recorrer à justiça para impugnar a assembleia.
Laudos de auditoria podem ajudar o andamento da assembleia condominial?
Sim, o laudo da auditoria mostra a situação real das contas do condomínio e pode ser uma evidência independente do trabalho do síndico. Com o parecer em mãos, o síndico pode conseguir aprovar as contas com mais facilidade e usar os números para embasar as propostas que precisarão da decisão dos condôminos.
É possível solicitar a presença do auditor na assembleia condominial para apresentar os problemas encontrados. Isso possibilita que síndico e moradores tenham confiança nas contas e nas decisões que tomarão.
Marcos Braga
Auditor da MB7 Auditoria especializada em Condomínios
WhatsApp (11) 99577-3004
www.mb7auditoria.com.br